Ông Nguyễn Thanh Toàn, Giám đốc Dự án khu nhà ở Vườn Xuân tại thành phố Vũng Tàu cho biết, để hoàn thành được một dự án khang trang, vượt tiến độ, sắp bàn giao nhà cho người mua, ông cùng các lãnh đạo Công ty Đông Dương gặp rất nhiều vướng mắc trong triển khai thủ tục đầu tư sao cho phù hợp quy định của pháp luật. Trong đó, hành trình xin “cơ chế” cho 10 nghìn m2 đất công xen kẹt trong dự án quá gian nan.

Gian nan vì đất công xen kẹt

Ngày 17/9/2010, ông Hồ Văn Niên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, có Văn bản số 6370/UBND-VP chấp thuận chủ trương để Công ty Đông Dương khảo sát, lập các thủ tục đầu tư xây dựng Dự án khu nhà ở Vườn Xuân. Ngày 19/10/2018, dự án được UBND thành phố Vũng Tàu phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Sau 9 năm vượt qua nhiều “ải” thủ tục, ngày 17/5/2019, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ký Quyết định số 1238/QĐ-UBND về chủ trương đầu tư, trong đó khoản 8, Điều 1 nêu: “Với diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm trong dự án, chủ đầu tư phải đấu giá”. Căn cứ cho điều khoản này là quy định của Luật Đất đai 2013 (tại Điều 118). Quyết định này đúng luật, nhưng doanh nghiệp và các cơ quan liên quan lại khó thực thi.

Cụ thể: “Tổng diện tích đất thực hiện dự án là 255.701,5m2 thì diện tích đất công xen kẹt rất ít, chỉ có khoảng 10 nghìn m2 đất được quy hoạch là đất ở, còn lại là quy hoạch công viên cây xanh và giao thông (hiện trạng cũ là kênh, mương, rạch). Điều đáng nói, đất công xen kẹt lại phân bổ thành rất nhiều mảnh nhỏ với hình dạng méo mó, không liền nhau, không có đường giao thông tiếp cận, có nhiều miếng nhỏ từ 0,7m2 đến 10m2 thì không thể đấu giá hay cấp quyền sử dụng đất cho người trúng giá. Chúng tôi phải vất vả làm đơn rất nhiều lần xin cơ chế tháo gỡ”, ông Nguyễn Thanh Toàn chia sẻ.

Từ vướng mắc nêu trên, UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã gửi Công văn xin Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn. Trong Văn bản số 3968/BTNMT-TCQLĐĐ của Tổng cục Quản lý đất đai, đã tháo gỡ bất cập cho cả doanh nghiệp lẫn chính quyền địa phương như sau: “Công ty Đông Dương đã được UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu chấp thuận chủ trương thực hiện dự án bằng văn bản từ năm 2010 thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2019 thì UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thực hiện việc giao đất cho chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án”.

Thực tế, Tổng cục Quản lý đất đai đã căn cứ vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được bổ sung tại khoản 61 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai).

Nhờ vậy, dự án Vườn Xuân được “cởi trói”, UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 2682/QĐ-UBND ngày 7/9/2020 giao đất, cho thuê toàn bộ diện tích đất công xen kẹt để chủ đầu tư thực hiện dự án và có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật.

Cần sửa đổi chính sách để giải phóng nguồn lực đất đai

Tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, hàng chục dự án bị xen kẹt đất công (tỷ lệ xen kẹt phổ biến dưới 7% tổng diện tích dự án), cũng đang rất mong mỏi được “gỡ”. Tuy nhiên, xung đột pháp luật, vấn đề luật chồng luật, đang làm khó vấn đề về thủ tục.

Thí dụ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP, có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021, đã mở ra hướng xử lý đối với phần đất công xen kẹt trong các dự án, theo đó quy định những thửa đất nhỏ lẻ không đủ tách thửa thì giao cho chủ đầu tư. Tuy nhiên đến nay, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu nói riêng và nhiều địa phương vẫn chưa thể thực hiện được ngay.

“Quy định là vậy nhưng nếu không ban hành xong những tiêu chí cụ thể để triển khai thì rất khó ra quyết định cuối cùng, bởi trách nhiệm người đứng đầu rất lớn, nếu không có cách nhìn thấu tình, đạt lý của các cơ quan thanh tra, kiểm tra thì người ra quyết định hoặc tham mưu rất dễ đứng trên bờ vực đúng, sai”, đại diện của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu chia sẻ.

Theo ông Lê Viết Liên, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu, chủ dự án The Light City, dự án có hai giai đoạn đền bù với tổng 2,5ha đất công xen kẹt. Việc chậm ban hành tiêu chí cụ thể đã ảnh hưởng lớn tới tiến độ toàn dự án và làm doanh nghiệp thiệt hại rất lớn. Công ty đã kiến nghị tỉnh, các hiệp hội mà dự án vẫn giậm chân tại chỗ. Thực tiễn cho thấy, các phần đất công xen kẹt có khi chỉ là những miếng nhỏ, hình dạng méo mó, không đủ điều kiện để phân lô đấu giá cần được tháo gỡ bằng cách giao đất cho chủ đầu tư.

Theo UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, tỉnh đã tiếp thu ý kiến của các sở, ban, ngành, doanh nghiệp để tổng hợp. Sở Xây dựng cũng đã trình UBND tỉnh theo thẩm định của Sở Tư pháp để tăng tốc tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Không chỉ tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, vào cuối năm 2021, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, hiện thành phố có khoảng 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ, hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần “đất công xen kẹt”, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án này.

Thế nhưng từ ngày Nghị định 148 có hiệu lực đến nay vẫn chưa có một dự án nào có đất xen kẹt được giải cứu. Thí dụ như một dự án tại phường Phú Thuận, quận 7 có diện tích hơn 77.300m2 dù chỉ bị vướng hơn 1.758m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án), nằm rải rác trong năm thửa đất của dự án, gây khó khăn cho việc giải quyết thủ tục pháp lý khiến dự án này chưa thể đóng tiền sử dụng đất, từ đó không được cấp sổ hồng để thực hiện các bước tiếp theo.

Trước vướng mắc nêu trên, thời điểm đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm ban hành Thông tư cụ thể hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc phạm vi dự án. Theo Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay, hầu hết dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư đều có đất do Nhà nước trực tiếp quản lý xen kẹt trong phạm vi dự án (đất đường, rạch, bờ, đê…).

Việc thực thi, vận dụng hiệu quả từ chính sách, pháp luật tới thực tiễn là một quá trình phức tạp, trong đó chỉ sửa luật, chính sách thôi là chưa đủ, rất cần sự sáng tạo, linh hoạt vận dụng luật sao cho sát với thực tế tại từng địa phương, nhất là sự thấu tình đạt lý và song hành cùng doanh nghiệp của cơ quan quản lý Nhà nước thì mới nhanh chóng hoàn thiện pháp lý dự án bất động sản, giải phóng nguồn lực đất đai đang bị “ách tắc”.