1. Về quy hoạch quản lý đất đai

Theo Điều 49, Luật Đất đai 2013: Nếu trong 3 năm có kế hoạch sử dụng đất của UBND huyện hoặc có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hủy bỏ, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hoặc hủy bỏ việc thu hồi. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc hủy bỏ nhưng không công bố thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định của pháp luật (Quyền được chuyển mục đích sử dụng, quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, cho tặng hoặc góp vốn.)

Tuy vậy, hiện tượng quy hoạch treo phổ biến khắp nơi, có những quy hoạch được lập mấy chục năm nhưng không thực hiện, có những quy hoạch đã điều chỉnh nhưng quyền lợi của người dân không được đảm bảo. Kết quả là nhà dân đang ở hợp pháp nhưng không được xây dựng cải tạo, hoặc được cải tạo xây dựng nhưng khi nào nhà nước thu hồi thì không được bồi thường dẫn đến người dân không dám xây dựng sửa chữa và phải chịu cảnh nhà cửa dột nát, nguy hiểm…

Người dân một số nơi bức xúc khiếu kiện kéo dài như:

Các hộ dân Quận 12, TP. HCM bức xúc phản ánh: QL1A đoạn từ nút giao trạm 2 đến nút giao An Lạc dài khoảng 34 km, từ năm 1995 UBND TP. HCM quy hoạch lộ giới đoạn tuyến là 120m, Quyết định số 568 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ quy định mặt cắt lộ giới QL1A đoạn qua Q.12 chỉ 70m. Tuy vậy, các hộ dân ở đây không được chuyển mục đích sử dụng đất ở để xây dựng nhà cửa cũng như được cấp sổ hồng cho căn nhà, miếng đất của mình. Người dân yêu cầu:“Chúng tôi đã hàng chục lần gửi đơn kiến nghị, kêu cứu lên UBND TP. HCM vì sao vẫn giữ quy hoạch 120m khiến người dân khổ sở, thiệt hại bao năm nay. TP cần rà soát xem quy hoạch có khả thi hay không. Nếu vẫn giữ quy hoạch, phải tiến hành bồi thường cho người dân, chúng tôi sẽ chấp hành. Nếu không thì tháo treo để trả lại quyền lợi hợp pháp cho chúng tôi”.

Tại dự án Khu đô thị mới Nam TP. Hồ Chí Minh, ngày 16/11/1996 Thủ tướng Chính phủ có quyết định 865/TTg thu hồi 812ha đất (8.120.765m2) giao cho Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) thuê 6.000.000m2 đất (600ha) thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới Nam TP HCM. Kết quả thực hiện:

– Khu A: Diện tích 409ha, thuộc huyện Nhà Bè, TP. HCM đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng và đã hình thành Khu trung tâm đô thị mới của Khu đô thị mới Nam thành phố; Khu B, C, D: Diện tích 159ha, chưa có phương án bồi thường giải phóng mặt bằng; Khu E: Diện tích 115ha thuộc huyện Bình Chánh, mới đền bù giải tỏa được 21%.

Nhà đất của người dân ở xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh bị vướng quy hoạch, họ được thông báo chuẩn bị di dời, nhà cửa sẽ bị thu hồi nên không được xây dựng mới, hạn chế sửa chữa, sang nhượng. Nhưng từ đó đến nay người dân không thấy mặt nhà đầu tư, tiền cũng không được bồi thường trong khi quyền lợi bị treo, hạ tầng đường sá không được đầu tư, nhà cửa bị hư hỏng, mục nát. Công ty Tân Thuận IPC thì cũng chẳng quan tâm thực hiện dự án, chủ yếu là giữ đất xí phần vì Tân Thuận IPC dù doanh thu cực thấp nhưng đã có lợi nhuận khủng từ quỹ đất đai (doanh nghiệp ghi nhận doanh thu trong 6 tháng đầu năm 2020 đạt 19,7 tỷ đồng. Tuy nhiên, nguồn thu trọng yếu của doanh nghiệp này trong kỳ đến từ các khoản thu nhập khác, đạt hơn 644 tỷ đồng. Cụ thể, nguồn thu nhập khác của IPC chủ yếu đến từ lợi nhuận được chia từ Công ty TNHH PT Phú Mỹ Hưng (456,7 tỷ đồng), Công ty TNHH Tân Thuận (114,1 tỷ đồng) và Công ty TNHH Sepzone Linh Trung (27,6 tỷ đồng).

Ở một số huyện như Bình Chánh, Củ Chi… đất nông nghiệp đã được quy hoạch thành đất ở. Theo pháp luật, người dân có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng thuế cho nhà nước và xây dựng nhà ở (không cần xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn theo quy định). Tuy vậy, tất cả vẫn phải chờ chủ trương, ai đấu tranh kiên quyết thì được chấp thuận, tùy thuộc vào ý kiến chủ quan của cán bộ quản lý.

Kết quả là tài nguyên đất đai bị lãng phí, người dân phải làm liều, an sinh xã hội không đảm bảo và nhà nước thất thu tiền thuế đất.

TP. HCM đã tiến hành rà soát quy hoạch trong thời điểm 2015-2018 và xác định có 180 dự án không thực hiện có quy mô hơn 1.094 ha, UBND TP yêu cầu Sở TN&MT khẩn trương đôn đốc, theo dõi. Sau đó tổng hợp kết quả rà soát của UBND các quận – huyện, đề xuất trình UBND TP xử lý theo quy định. Và cho đến thời điểm này thì kết quả thực hiện vẫn còn nằm trên chủ trương “sẽ kiên quyết”. Ngoài ra, các dự án từ trước năm 2015 như dự án của Công ty Tân Thuận IPC kể trên thì vẫn quy hoạch treo bền vững. Chưa kể những tiêu cực như quy hoạch một đằng, làm một nẻo như Khu đô thị Thủ Thiêm mà hàng chục năm qua chưa giải quyết xong.

2. Về quy hoạch xây dựng cơ bản

Ngày 27/5/2019, ông Vũ Hồng Thanh – Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Quốc hội đã báo cáo giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý và sử dụng đất ở đô thị (2013 – 2018). Đoàn giám sát của Quốc hội chỉ ra nhiều bất cập trong sử dụng đất “vàng”; quy hoạch các dự án nhà ở, khu đô thị và cách xác định giá đất … dẫn tới khiếu kiện về đất đai kéo dài.

Hiện cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ một đến 6 lần, có dự án tới 9 lần. Trong đó phần lớn là cơi nới tầng, chia nhỏ diện tích căn hộ, giảm diện tích cây xanh hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại… làm tăng mật độ dân số, gây hệ lụy về hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Hiện tượng tắc nghẽn giao thông tại Hà Nội, TP. HCM là dẫn chứng điển hình cho sự thiếu đồng bộ, thiếu kết nối giữa quy hoạch xây dựng đô thị với hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Tỷ lệ đất dành cho giao thông chỉ đạt 9%, tỷ lệ đất bãi đỗ xe trên đất xây dựng đô thị dưới 1%…

Ông Thanh dẫn chứng, tỷ trọng công trình cao tầng ở khu vực nội đô Hà Nội lên tới 80%, trong khi thiếu liên kết về hạ tầng. Việc co cụm các dự án nhà ở cao tầng đã gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, xã hội; địa phương không dành đủ quỹ đất cho giao thông, khiến vấn đề ách tắc càng thêm trầm trọng.

Thanh tra Chính phủ cũng đã tiến hành thanh tra 38 dự án tại TP. Hà Nội và có Kết luận số 1468/KL-TTCP ngày 04/09/2018:

Việc kiểm tra 38 dự án cho thấy công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng còn nhiều hạn chế, trong quá trình thực hiện phải điều chỉnh cục bộ nhiều lần; có 20/38 dự án vi phạm quy hoạch xây dựng, vi phạm một số nội dung về quản lý đầu tư xây dựng. Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận phương án kiến trúc không tuân thủ quy định của pháp luật và Sở Xây dựng cấp phép xây dựng theo phương án kiến trúc cho 10 dự án có thêm các tầng kỹ thuật không đúng với quy hoạch đã được phê duyệt.

Công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự xây dựng chưa được chú trọng; việc thực hiện quy hoạch chi tiết được duyệt, quá trình triển khai thiếu kiểm tra đôn đốc các chủ đầu tư có dấu hiệu tự điều chỉnh quy hoạch, tự ý điều chỉnh mục đích sử dụng đất, sử dụng không đúng công năng, mục đích, ảnh hưởng đến cộng đồng, gây thất thu NSNN, sai phạm tài chính tại 38 dự án lên tới gần 4.000 tỉ đồng.

3. Nhận xét

Căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật tại Thông tư 76/2014/TT-BTC, Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 quy định: Trường hợp căn cứ tính tiền sử dụng đất có thay đổi thì cơ quan thuế phải xác định lại tiền sử dụng đất phải nộp, thông báo cho người có nghĩa vụ thực hiện. Trường hợp đang sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì người sử dụng đất phải:

– Nộp đủ số tiền sử dụng đất xác định theo quy hoạch xây dựng chi tiết trước khi được điều chỉnh cộng với tiền chậm nộp tương ứng theo quy định của pháp luật;

– Nộp bổ sung số tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp theo quy hoạch trước khi điều chỉnh và theo quy hoạch sau khi điều chỉnh được xác định tại cùng một thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch (nếu có).

Tuy vậy, theo báo cáo Giám sát ngày 15/09/2019 của Quốc hội và kết quả thanh tra của Thanh tra chính phủ, có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ một đến 6 lần, có dự án tới 9 lần. Sai phạm tài chính chủ yếu về quy hoạch và nợ tiền thuế sử dụng đất của 38 dự án tại Hà Nội gần 4.000 tỷ đồng. Nếu kiểm tra toàn diện 1.039 dự án trên toàn quốc chắc chắn con số sai phạm lên tới hàng chục ngàn tỷ.

Các doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản, nhất là doanh nghiệp liên doanh liên kết với nước ngoài đã phát hiện ra khoảng trống về quản lý trong lĩnh vực này từ lâu nên triệt để khai thác. Cứ lập dự án với quy mô nhỏ, mật độ xây dựng và chiều cao công trình thấp, mật độ đường giao thông công cộng và công viên cây xanh hoặc công trình phúc lợi chung cao để nộp tiền thuê đất thấp. Sau đó điều chỉnh quy hoạch tăng gấp bội để trốn thuế và thu lợi nhuận khủng.

Các cơ quan thuế thì hầu như không có thông tin về điều chỉnh quy hoạch và cũng không theo dõi hết các dự án có phát sinh tiền thuế thuê đất trong việc điều chỉnh quy hoạch hoặc tự ý phá vỡ quy hoạch.

Đây là sự thất thoát kinh phí khổng lồ, chưa kể các hệ lụy về giao thông, môi trường, an ninh xã hội.

Giải pháp:

– Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư cần thực hiện đúng theo quy định tại các Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật quy hoạch và quy định pháp luật có liên quan khác. Tránh làm qua loa, hình thức, gây bức xúc khiếu kiện trong cộng đồng.

– Về chính sách, pháp luật: Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan hữu quan cần xây dựng và hoàn thiện các văn bản hướng dẫn quy trình điều chỉnh quy hoạch, quy trình phối hợp giữa cơ quan phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và cơ quan thuế để chống thất thu ngân sách.

– Về quy hoạch đất đai: Cần phải tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật về quy hoạch và quản lý đất đai, phải kiên quyết thu hồi, hủy bỏ những dự án đã quá thời hạn theo quy định của pháp luật nhưng không thực hiện.

Đối với những dự án nhà đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì hủy bỏ, xóa quy hoạch treo; đối với dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì thu hồi và tổ chức đấu giá để trả lại tiền thuê đất cho doanh nghiệp. Đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì tỉnh, thành phố hoặc bộ, ngành có văn bản đề nghị Thủ tướng ra quyết định xử lý.

Cần quan tâm tới quyền lợi của người dân có đất nằm trong quy hoạch, tránh khiếu kiện gay gắt kéo dài. Nếu đất của người dân có đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở thì tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, góp phần giảm tải áp lực về nhu cầu nhà ở, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

– Về xây dựng cơ bản: Sau khi Quốc hội đã giám sát và chỉ ra nhiều bất cập, thiếu sót trong công tác quy hoạch, ngành thanh tra cần tiến hành thanh tra diện rộng các dự án đầu tư xây dựng cơ bản. Qua đó xác định trách nhiệm của các cơ quan liên quan tới việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch như Sở Quy hoạch Kiến trúc, Cục thuế… đã làm thất thoát tiền thuế thuê đất.

Tap chí luật sư Việt Nam – https://lsvn.vn/chong-tham-nhung-tieu-cuc-trong-cong-tac-quy-hoach-dat-dai.html