Gỡ khó nhà ở xã hội, phát triển nhà giá phù hợp
Vừa qua, tại Hội nghị giao ban kiểm điểm công tác chỉ đạo, điều hành Quý I; triển khai thực hiện công tác tháng 05 và Quý II năm 2021 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Thanh Nghị – Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã khái quát lại các kết quả chỉ đạo điều hành chính của Bộ Xây dựng trong quý I/2021, nhấn mạnh thêm một số nhiệm vụ trọng tâm trong quý II. Đồng thời định hướng các vấn đề cơ bản về quan điểm, cách thức, nguyên tắc làm việc cho cả nhiệm kỳ.
Đánh giá về công tác nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) quý I vừa qua, Bộ trưởng cho biết đã có những biến động cục bộ, nhưng đã dần ổn định trở lại; nhiệm vụ trọng tâm quý II là thực hiện việc quản lý nhà ở và thị trường BĐS. Thời gian tới sẽ tập trung xây dựng mới Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Theo đó, Bộ trưởng cũng chỉ rõ cần thay đổi căn bản tư duy về đề xuất pháp luật, cơ chế chính sách, các giải pháp về phát triển nhà ở và thị trường BĐS; đặc biệt là tháo gỡ khó khăn cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng. Bên cạnh đó là việc hoàn chỉnh, bổ sung Nghị định sửa đổi Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trình Chính phủ thông qua và triển khai thực hiện.
Thông tin từ phía Bộ Xây dựng, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại phục vụ cho các đối tượng có thu nhập khá và cao. Điều này dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp đang dư thừa; trong khi lại thiếu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp (có giá dưới 25 triệu đồng/m2) dành cho các đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình.
Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20% – 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể, nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70% – 80% thị trường nhà ở.
Ghi nhận từ thực tế giá nhà ở đô thị hiện đang cao gấp nhiều lần so với thu nhập của người dân trong khi đó căn hộ từ 1-2 tỷ dần “biến mất” trên thị trường. Tại Hà nội có một số ít dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 mở bán và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp.Còn tại TP.HCM hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu/m2.
Thời gian qua, bất chấp ảnh hưởng của dịch Covid- 19, giá BĐS vẫn tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.
Theo dữ liệu nghiên cứu của Savills Việt Nam, tại Hà Nội từ năm 2016 đến nay, giá nhà sơ cấp tăng 5% mỗi năm. Giá nhà một số khu vực vùng ven cũng tăng lên 50-60 triệu đồng/m2. Giá nhà đang gấp thu nhập bình quân của người dân 20-30 lần.
 |
| Tân Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chủ trì hội nghị đầu tiên trên cương vị mới (Theo VNE) |
Giá nhà đất tăng do đâu?
Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường BĐS năm những tháng đầu năm 2021 vẫn đang trong quá trình tăng giá. Trong đó, nhiều khu vực dự án tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm 2020.
Lý giải về việc tăng giá đất, các chuyên gia BĐS cho rằng có thể tại các địa phương ban hành bảng giá đất mới, tăng hơn gấp nhiều lần so với bảng giá cũ nên giới đầu cơ đổ xô vào “thổi giá” khiến lũng đoạn thị trường bất động sản từ đó gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng như cơ hội có chỗ ở cho người thu nhập thấp.
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, một dự án BĐS thông thường chi phí đầu vào về đất sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu ra tại các dự án bất động sản khác nhau. Tính bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).
Mới đây, nhiều địa phương đã có Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.
“Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15-20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành BĐS nhà ở khoảng 1,5-5%” – đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết.
Còn đối với các dự án BĐS thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường (lúc đó việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương chỉ có tác động gián tiếp).
Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ thời điểm 01/01/2020); các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó.
“Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua. Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá bất động sản trong thời gian tới đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu” – Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS khẳng định.
Bộ Xây dựng sẽ ưu tiên đặc biệt đến việc tháo gỡ khó khăn cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng. Ngoài ra, Bộ sẽ hoàn chỉnh, bổ sung sửa đổi nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trình Chính phủ thông qua và triển khai thực hiện. Một trong những ưu tiên của ông Nghị là hạ nhiệt giá nhà.
Trong 5 năm (2016-2020), cả nước đã xây dựng hơn 5,21 triệu m2, khoảng 104.000 căn hộ nhà ở xã hội, mới chỉ đạt được khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2). Bộ Xây dựng nhấn mạnh cơ cấu sản phẩm bất động sản đang chưa hợp lý, thiếu gay gắt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.
Bộ cho rằng cơ chế chính sách phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp chưa đồng bộ, chưa đủ mạnh, có một số điểm chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi đó, hiện tại vấn đề đặt ra là định chế tài chính chưa đầy đủ; một số cơ chế chính sách về thuế, tín dụng, đất đai còn bất cập ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực cho thị trường; Có biểu hiện dư cung ở một số phân khúc bất động sản cao cấp, rất thiếu phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.