Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước do phần lớn bất động sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt động của thị trường bất động sản sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường. Thị trường được điều chỉnh, được hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản phát triển lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soát của Nhà nước, đòi hỏi Nhà nước phải đổi mới công tác quản lý. Yếu tố pháp lý là vấn đề quan trọng, là cơ sở để cho ra đời các sản phẩm bất động sản và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản đúng hướng, có hiệu quả. Tuy nhiên hiện nay, một số quy định của pháp luật về bất động sản đang có những điểm nghẽn, bất cập, ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường này, hạn chế đầu tư.

Các sản phẩm nhà ở mà pháp luật quy định có thể tham gia thị trường bất động sản hiện nay

Không phải mọi bất động sản đều có thể trở thành hàng hóa. Chỉ một số bất động sản có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là bất động sản phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm giao dịch. Ở nước ta, hàng hóa bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định.

Hiện nay trên thị trường, bất động sản được chia thành 3 nhóm: (1) bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc…; (2) bất động sản không đầu tư xây dựng, bao gồm chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng; (3) bất động sản đặc biệt, bao gồm chủ yếu là các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sản văn hóa vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Trong đó, bất động sản đầu tư xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất, chịu sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan, khách quan và được giao dịch thường xuyên trên thị trường. Bài viết chủ yếu tập trung vào nhóm bất động sản này.

Theo Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm: nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện: có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì điều kiện là phải: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Các sản phẩm bất động sản mới còn thiếu khung pháp lý để hình thành phát triển, tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế

Ngoài các loại hình bất động sản nêu trên, hiện nay còn xuất hiện một khái niệm mới là bất động sản nghỉ dưỡng mà trong Luật Du lịch đã có quy định về cơ sở lưu trú du lịch như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch. Tuy nhiên, pháp lý về loại bất động sản này đang có nhiều bất cập, gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường này.

Có thể hiểu bất động sản nghỉ dưỡng là đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng được sử dụng phục vụ các chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian nhất định nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác. Bất động sản nghỉ dưỡng được hình thành ở những nơi có tiềm năng về du lịch. Tại đó, các dự án được triển khai các loại hình khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, các khu vui chơi giải trí, dịch vụ tiện ích… Về loại hình sản phẩm, hiện tại, trên thị trường có ba loại hình sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ là căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse). Sự khác biệt chủ yếu của ba loại sản phẩm này nằm ở vị trí, thiết kế, công năng sử dụng, giá trị sản phẩm và việc quản lý vận hành.

Hiện nay, pháp luật nước ta chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Các quy định về bất động sản nghỉ dưỡng nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết; chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này, cơ chế giao dịch loại bất động sản này trên thị trường.

Về cơ bản, các dự án về bất động sản nghỉ dưỡng phải thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, quy hoạch đô thị, xây dựng; bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được duyệt cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa phương theo từng thời kỳ. Tuy nhiên, do chưa có quy định đặc thù, mang tính định danh về bất động sản du lịch/bất động sản nghỉ dưỡng và các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay các văn bản pháp luật liên quan chưa đề cập đầy đủ về các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã xuất hiện trên thị trường nên dẫn đến thực tế nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, vướng mắc trong việc quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch. Đối với Nhà nước, đó là sự lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủtục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh… trong lĩnh vực này. Đối với chủ đầu tư là khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp. Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới bất động sản du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư, ngần ngại khi tiếp tục đầu tư sản phẩm là tâm lý phổ biến. Việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này dẫn đến rất nhiều khó khăn khi tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. Ngoài ra còn xuất hiện những vụ tranh chấp, lừa đảo liên quan đến việc huy động vốn đầu tư vào bất động sản du lịch, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Yếu tố gây cản trở sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng là hệ thống pháp luật hiện hành còn thiếu các quy định hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về loại hình này. Thực tế chứng minh khung pháp lý của nước ta vẫn “đi sau” so với sự phát triển của bất động sản du lịch, còn nảy sinh những tranh chấp, mâu thuẫn giữa một số chủ đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch còn chưa thống nhất giữa các địa phương. Việc thiếu khung pháp lý gây khó khăn rất nhiều cho các nhà đầu tư muốn đầu tư vào loại hình này vì chưa thể nhận diện loại hình, chưa có trình tự, thủ tục đầu tư rõ ràng, chưa có các quy định pháp lý về chuyển nhượng, giao dịch và chưa có quy hoạch riêng đối với loại bất động sản mới này. Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ nghỉ dưỡng để đầu tư nên dường như chưa thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững. Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ cơ chế, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thuê lại căn hộ condotel của khách hàng để kinh doanh dịch vụ cho thuê khách sạn và trách nhiệm của chủ đầu tư chi trả lợi nhuận thu được từ hình thức kinh doanh này cho khách hàng cũng như chế tài cụ thể đối với chủ đầu tư không chi trả lợi nhuận cho khách hàng trong trường hợp thuê lại căn hộ condotel để kinh doanh dịch vụ khách sạn…

Hoàn thiện Luật Nhà ở, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển

Thứ nhất, cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, làm rõ đặc tính, mục đích phục vụ du lịch; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với mỗi loại hình. Bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch. Tiếp đó là các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển bất động sản du lịch. Quy định về hình thức xác lập, giao dịch từng loại sản phẩm, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch; việc chi trả, cam kết lợi nhuận, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo tâm lý tin tưởng, yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng. Quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài và chính sách ưu đãi đối với đầu tư bất động sản du lịch (về vốn vay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế; chính sách phát triển hạ tầng kỹ thuật xung quanh các dự án bất động sản du lịch để bảo đảm tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án; chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài,…) cũng rất cần thiết nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước.

Thứ hai, cần hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình. Cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại bất động sản đặc thù này.

Thứ ba, cần hướng tới cải cách thủ tục hành chính để thu hút đầu tư, đơn giản hóa các thủ tục hành chính; nghiên cứu đánh giá, thống kê hiện trạng bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay để có những giải pháp tích cực đối với các bất động sản đang tồn tại nhưng thiếu cơ chế quản lý giám sát. Cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu các quốc gia đã phát triển loại hình bất động sản này để vận dụng cho phù hợp, khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần được thiết kế và hoàn thiện dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Những tồn tại trong Luật Kinh doanh bất động sản đang gây cản trở hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản an toàn và ổn định hơn. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã xây dựng một hành lang pháp lý tương đối vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để duy trì sự an toàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua pháp luật. Với sự phát triển mới của nhiều loại hình bất động sản với nhiều quan hệ pháp luật phát sinh cùng nhu cầu hồi phục thị trường sau giai đoạn dịch bệnh thì cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số vấn đề còn bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản hiện tại.

Về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất với các quy định khá đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…

Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Một số chủ đầu tư cho rằng nguyên nhân là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, hiện nay các quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản cơ bản phù hợp với các quy định chung về hợp đồng của pháp luật dân sự. Do một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể như quy định về tổ chức, cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này, trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định. Đối với những sản phẩm nhà ở mới như bất động sản nghỉ dưỡng thì quy định này có thể vô hình chung là rào cản phát triển du lịch tiềm năng.

Hiện nay vấn đề huy động vốn trong đầu tư kinh doanh bất động sản đang nảy sinh nhiều bất cập. Rất nhiều dự án tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, vẽ ra các “dự án ma” để huy động vốn hoặc huy động vốn trái pháp luật nhằm chiếm dụng vốn trái phép của nhà đầu tư cá nhân, sử dụng vốn sai mục đích sau đó mất khả năng thanh toán. Rất nhiều biến tướng của các loại văn bản huy động vốn như hợp đồng vay, cam kết giữ quyền đặt mua, chuyển nhượng, đặt cọc… tiềm ẩn nhiều nguy cơ mà đến khi phát sinh tranh chấp thì hàng nghìn nhà đầu tư rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.

Một số góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch. Bổ sung quy định cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án bất động sản khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy định về bảo lãnh khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…). Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng. Về vấn đề huy động vốn, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, cần xác định thật rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh, giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.

Thứ hai, hoàn thiện quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, giao dịch loại hình bất động sản mới là bất động sản nghỉ dưỡng. Đây được dự đoán sẽ là kênh đầu tư tiềm năng trong tương lai và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch. Hiện nay các quy định pháp luật về xác định quyền sở hữu và giao dịch của loại bất động sản này đang có rất nhiều vướng mắc, cần được tháo gỡ sớm.

Thứ ba, hiện nay chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ. Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra nhằm tránh trường hợp khi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo. Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa dự liệu, điều chỉnh đối với trường hợp cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa chủ sở hữu bất động sản du lịch (mà phổ biến nhất là condotel) với các chủ sở hữu trong hệ thống kinh doanh bất động sản du lịch ở các nước khác trên thế giới. Các quy định về huy động vốn chủ yếu thông qua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà chưa đa dạng hóa các loại hình huy động vốn khác.

Kết luận

Hoạt động pháp điển hóa các văn bản quy phạm pháp luật nói chung, rà soát những tồn tại bất cập trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước trong việc quản lý xã hội, góp phần phát triển kinh tế trong thời gian tới. Để phát triển thị trường bất động sản, thu hút đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tạo công ăn việc làm cho người lao động, góp phần phát triển kinh tế vùng, kinh tế địa phương thì việc nhận diện và tháo gỡ những tồn tại về pháp lý có liên quan đến bất động sản là cần thiết để khơi thông nguồn lực thu hút đầu tư, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản có thể triển khai, tạo ra các sản phẩm bất động sản đa dạng, phong phú, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội…

theo Tiến sĩ, Luật sư ĐẶNG VĂN CƯỜNG

Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp 

 Tạp chí Luật sư Việt Nam

https://lsvn.vn/gop-y-sua-doi-luat-nha-o-luat-kinh-doanh-bat-dong-san1654099364.html