Sau hơn 8 năm tổ chức thi hành luật, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý khá đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế-xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Qua nghiên cứu, chúng tôi thấy rằng, một số vấn đề chủ yếu cần sửa đổi, bổ sung của Luật Ðất đai năm 2013 gồm:

Thứ nhất, làm rõ hơn nội hàm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Luật Ðất đai năm 2013 mới chỉ quy định quyền và trách nhiệm của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; trong khi đó, toàn dân là chủ sở hữu đất đai lại chưa được quy định các quyền năng cụ thể. Ðiều này chưa thể chế hóa đầy đủ Ðiều 53 của Hiến pháp năm 2013 và Ðiều 4 của Luật Ðất đai năm 2013. Hơn nữa, luật chưa làm rõ vai trò của cơ quan lập pháp, cơ quan hành pháp, cơ quan tư pháp và vai trò của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong việc thực thi, giám sát, kiểm soát quyền lực nhà nước khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai để ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm trong phân phối nguồn lực đất đai cho các nhu cầu của xã hội.

Thứ hai, về quản lý nhà nước đối với đất đai.

Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định trong Luật Ðất đai năm 2013 chưa thể hiện đầy đủ, nổi bật sự tích hợp với các quy hoạch khác như quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội của đất nước; quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư nông thôn; quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch phát triển công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ …

Việc tham vấn, lấy ý kiến đóng góp của nhân dân vào dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn mang tính hình thức, chưa thực chất. Kỷ luật thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa nghiêm; còn không ít trường hợp thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dễ dàng vì lợi ích nhóm.

Hai là, quy định về việc xác định giá đất chưa tuân theo các quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Sự tồn tại song song hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường đã gây ra rất nhiều hệ lụy về chính trị, kinh tế-xã hội như làm thất thoát tài sản nhà nước; sự chênh lệch về địa tô do thay đổi mục đích sử dụng đất rơi vào các nhóm lợi ích thay vì được điều tiết nguồn thu vào ngân sách nhà nước; phát sinh tham nhũng, tiêu cực; tranh chấp, khiếu kiện về đất đai kéo dài, phức tạp; đặc biệt là trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy hiệu quả để phát triển đất nước.

Ba là, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai; quá trình số hóa việc quản lý và sử dụng đất còn nhiều hạn chế, bất cập. Hệ quả là chỉ số công khai minh bạch về đất đai nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng còn thấp. Doanh nghiệp và người dân khó tiếp cận để truy cập, tra cứu khi có nhu cầu; hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai thấp.

Bốn là, quy định về chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện trực thuộc văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh không phù hợp thực tế, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai ở địa phương và chưa góp phần hiệu quả vào cải cách hành chính về đất đai. Doanh nghiệp và người dân chưa được cung cấp kịp thời, hiệu quả các dịch vụ công có chất lượng về đất đai.

Năm là, việc bảo hộ quyền sử dụng đất giữa các thành viên đối với đất giao cho hộ gia đình; bảo hộ quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và ghi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa hiệu quả.

Sáu là, quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất; đặc biệt là chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp chưa phù hợp.

Bảy là, thiếu các quy định đầy đủ, đồng bộ, chi tiết về việc góp đất của hộ gia đình, cá nhân để liên doanh đầu tư, sản xuất-kinh doanh; vấn đề góp đất của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ ba, chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Ðất đai năm 2013 với các đạo luật khác có liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Ðầu tư năm 2020, Luật Quy hoạch năm 2017 và Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Môi trường năm 2020, Luật Bán đấu giá tài sản công năm 2016… Còn tồn tại mâu thuẫn, chồng chéo trong nội dung một số quy định giữa các luật gây khó khăn, trở ngại cho quá trình thực thi Luật Ðất đai năm 2013.

Thứ tư, quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước; của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa bảo đảm sự bình đẳng. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn bị hạn chế trong tiếp cận đất đai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Thứ năm, quy định về chế độ sử dụng nhóm đất nông nghiệp mới dừng lại ở những vấn đề mang tính nguyên tắc; thiếu đầy đủ, cụ thể, rõ ràng. Thí dụ: Chế độ sử dụng đất quốc phòng-an ninh; chế độ sử dụng đất tôn giáo, tín ngưỡng; chế độ sử dụng đất di tích lịch sử, văn hóa và danh lam thắng cảnh; chế độ sử dụng đất vào các mục đích hỗn hợp như condotel, shophouse, resort và vấn đề tích tụ, tập trung đất nông nghiệp…

Thứ sáu, chế tài xử lý vi phạm pháp luật đất đai chưa đủ sức răn đe, giáo dục tổ chức, cá nhân vi phạm; quy định về tài phán giải quyết tranh chấp đất đai chưa phù hợp,…

Những nội dung này của Luật Ðất đai năm 2013 cần được sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước và góp phần khắc phục bất cập, hạn chế về thi hành; duy trì sự ổn định chính trị; thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế-xã hội bền vững ■