Góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại

Tờ trình Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy trình bày cho biết, việc cần thiết ban hành Nghị quyết nhằm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói chung, phát triển đô thị, nhà ở và thị trường bất động sản nói riêng tại Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và các nghị quyết của Trung ương. Thể chế tinh thần của Hiến pháp năm 2013 về tôn trọng các quy luật thị trường; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật; Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.

Đồng thời, bảo đảm sự nhất quán, kế thừa chính sách đã được thực hiện trước đây, đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và 2013; tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị)...

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Nghị quyết được áp dụng trên phạm vi toàn quốc đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong trường hợp: Nhận quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện. Đó là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; Có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất...

Tính toán lộ trình triển khai trước khi triển khai trên toàn quốc

Báo cáo thẩm tra do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày cho biết, Ủy ban Kinh tế nhất trí với sự cần thiết xây dựng Nghị quyết; cho rằng việc thí điểm này là tiếp tục thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII về: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”; đồng thời, việc thí điểm nêu trên đã được cấp có thẩm quyền thống nhất về mặt chủ trương.

Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1), nhiều ý kiến tán thành với Tờ trình của Chính phủ, phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết được thực hiện trên phạm vi toàn quốc để bảo đảm công bằng giữa các địa phương, không tạo cơ chế “xin – cho”.

Một số ý kiến cho rằng, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là chính sách có nhiều tác động đến việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; kết quả đầu ra của cơ chế thí điểm là những dự án nhà ở thương mại có tính chất ổn định lâu dài, có thể để lại những hậu quả không thể khắc phục, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương báo cáo không có vướng mắc trong việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, một số địa phương không đề xuất các dự án, khu đất thí điểm; các địa phương thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chủ yếu là các địa phương phát triển về kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu về đất ở cao. Mặt khác, quá trình xem xét, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật số 03/2022/QH15, Luật Đất đai năm 2024 đều chưa cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với loại đất chưa có đất ở.

Do đó, đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ tại tất cả các địa phương trên phạm vi toàn quốc.