Dự án tại Ninh Thuận do VNJP thực hiện thẩm định giá, với quá trình đánh giá gắn với đặc điểm vị trí, hiện trạng, pháp lý và các yếu tố thị trường của bất động sản

Điểm cốt lõi trong hoạt động thẩm định giá tại VNJP là không tiếp cận giá trị tài sản theo một công thức cố định. Mỗi tài sản có đặc điểm, mục đích sử dụng và điều kiện thị trường khác nhau, vì vậy quá trình thẩm định cần được xây dựng phù hợp với từng hồ sơ. Từ việc xác định mục đích thẩm định, đối tượng, cơ sở giá trị, thời điểm thẩm định đến thu thập và kiểm chứng thông tin, các bước nghiệp vụ được thực hiện nhằm hình thành cơ sở dữ liệu phục vụ phân tích và kết luận giá trị.

Đối với bất động sản, chuyên môn thẩm định không đơn thuần là khảo sát vị trí và tham chiếu một số mức giá giao dịch. Giá trị bất động sản có thể chịu tác động đồng thời của vị trí, diện tích, hình thể, hiện trạng sử dụng, mục đích sử dụng đất, quyền đối với đất, thời hạn sử dụng, quy hoạch, khả năng tiếp cận hạ tầng, điều kiện pháp lý và diễn biến cung cầu của thị trường. Vì vậy, quá trình phân tích cần xem xét sự tương đồng và khác biệt giữa tài sản thẩm định với các tài sản tham chiếu, từ đó có cơ sở thực hiện những điều chỉnh cần thiết.

Trong trường hợp áp dụng phương pháp so sánh, chất lượng của kết quả phụ thuộc đáng kể vào việc lựa chọn tài sản so sánh và khả năng kiểm chứng thông tin. Những khác biệt về vị trí, diện tích, điều kiện giao dịch, thời điểm giao dịch, đặc điểm pháp lý hoặc khả năng khai thác đều có thể ảnh hưởng đến mức giá. Việc nhận diện và phân tích các yếu tố này đòi hỏi người thẩm định có kiến thức chuyên môn, khả năng xử lý dữ liệu và kinh nghiệm thực tế trên thị trường.

Với bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền, phương pháp thu nhập là một hướng tiếp cận quan trọng. Khi đó, giá trị tài sản được xem xét trên cơ sở khả năng tạo thu nhập trong tương lai, doanh thu, chi phí vận hành, tỷ lệ lấp đầy, thời gian khai thác và các yếu tố liên quan đến dòng tiền. Việc lựa chọn các giả định đầu vào phù hợp có ý nghĩa trực tiếp đối với kết quả cuối cùng, do đó đòi hỏi quá trình phân tích phải có căn cứ và hạn chế tối đa việc sử dụng những dữ liệu thiếu kiểm chứng.

Ở nhóm máy móc, thiết bị, hoạt động thẩm định lại đặt ra yêu cầu về kiến thức kỹ thuật và đặc điểm vận hành của tài sản. Tuổi đời, công suất, xuất xứ, model, tình trạng thực tế, mức độ hao mòn, khả năng thay thế, chi phí đầu tư mới và thị trường mua bán thiết bị tương đồng là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị. Tùy đặc điểm hồ sơ, VNJP có thể xem xét phương pháp so sánh, phương pháp chi phí hoặc phương pháp thu nhập để lựa chọn cách tiếp cận phù hợp.

Trong đó, phương pháp chi phí thường đòi hỏi phân tích chi phí hình thành tài sản tương đương tại thời điểm thẩm định, sau đó xem xét các dạng hao mòn phù hợp. Đối với tài sản đã qua sử dụng, việc đánh giá hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và những yếu tố làm giảm khả năng tạo giá trị của tài sản là nội dung cần được xem xét thận trọng. Đây là lĩnh vực mà kinh nghiệm khảo sát và khả năng phân tích hiện trạng tài sản có vai trò đáng kể.

Một mảng chuyên môn khác được VNJP chú trọng là thẩm định giá doanh nghiệp. Khác với việc xác định giá trị một tài sản riêng lẻ, doanh nghiệp là một chỉnh thể bao gồm tài sản, nguồn vốn, hoạt động kinh doanh, hệ thống khách hàng, thương hiệu, nhân sự, năng lực quản trị và khả năng tạo ra dòng tiền trong tương lai. Vì vậy, thẩm định giá doanh nghiệp cần đặt các dữ liệu tài chính trong mối quan hệ với mô hình kinh doanh và triển vọng hoạt động.

Các báo cáo tài chính, doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền, cơ cấu tài sản và nguồn vốn là những nguồn dữ liệu quan trọng, nhưng chưa đủ để phản ánh toàn diện giá trị doanh nghiệp. Người thẩm định còn phải xem xét ngành nghề kinh doanh, vị thế cạnh tranh, thị trường mục tiêu, khả năng tăng trưởng, rủi ro hoạt động và các yếu tố có thể tác động đến dòng tiền tương lai. Tùy mục đích và đặc điểm doanh nghiệp, những phương pháp tiếp cận từ tài sản, thu nhập hoặc thị trường có thể được xem xét và kết hợp phù hợp.

Dự án tại Quy Nhơn do VNJP thực hiện thẩm định giá, thể hiện yêu cầu phân tích đồng thời đặc điểm tài sản, điều kiện khai thác và khả năng tạo giá trị trong quá trình thẩm định.

Đặc biệt, trong quá trình xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản vô hình ngày càng trở thành một nội dung quan trọng. Thương hiệu, nhãn hiệu, bản quyền, sáng chế, quy trình công nghệ, bí mật kinh doanh, quyền khai thác, dữ liệu khách hàng và hệ thống quản lý có thể không được phản ánh đầy đủ qua việc nhìn vào tài sản hữu hình. Việc thẩm định các tài sản này đòi hỏi khả năng xác định quyền, thời hạn khai thác, lợi ích kinh tế và khả năng tạo thu nhập trong tương lai.

Từ nền tảng chuyên môn về thẩm định giá, VNJP đồng thời triển khai tư vấn tài chính, tư vấn mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A) và môi giới bất động sản. Sự liên kết giữa các lĩnh vực giúp doanh nghiệp có thêm cơ sở hỗ trợ khách hàng trong những giao dịch cần đánh giá giá trị tài sản hoặc doanh nghiệp, đồng thời nhìn nhận giá trị trong mối quan hệ với mục tiêu đầu tư và phương án sử dụng vốn.

Hơn 10 năm phát triển, VNJP xác định chuyên môn không chỉ nằm ở việc lựa chọn đúng phương pháp mà còn ở khả năng kiểm soát chất lượng thông tin, nhận diện yếu tố tác động đến giá trị và đưa ra những phân tích có cơ sở. Doanh nghiệp chú trọng đội ngũ thẩm định viên, chuyên gia và chuyên viên có kinh nghiệm, thường xuyên cập nhật kiến thức chuyên ngành, phương pháp nghiệp vụ và diễn biến thị trường.

Trong bối cảnh thị trường tài sản ngày càng đa dạng và các quyết định tài chính ngày càng đòi hỏi nhiều dữ liệu, thẩm định giá không còn đơn thuần là hoạt động xác định một con số tại một thời điểm. Đó là quá trình phân tích nhằm cung cấp một cơ sở tham khảo có giá trị cho quản trị, đầu tư và giao dịch. Với định hướng phát triển chuyên sâu, VNJP tiếp tục hoàn thiện năng lực nghiệp vụ, nâng cao chất lượng dữ liệu và quy trình thẩm định, hướng tới việc trở thành đơn vị chuyên nghiệp đồng hành cùng doanh nghiệp, tổ chức và nhà đầu tư trong quá trình xác lập và khai thác giá trị.